Theo báo cáo nhà ở và thị trường bất động sản quý II/2024 của Bộ Xây dựng, lượng tồn kho bất động sản tại các dự án đạt gần 25.294 sản phẩm, tăng hơn 8% so với quý trước và gần 48% so với cùng kỳ năm trước. Tồn kho được hiểu là số lượng bất động sản đã đủ điều kiện giao dịch theo quy định pháp luật nhưng chưa bán ra được trong kỳ báo cáo.
Trong đó, phân khúc căn hộ chung cư tồn kho đạt 3.287 sản phẩm, tăng mạnh 40% so với quý trước và 10% so với cùng kỳ. Đất nền tồn kho 11.717 sản phẩm, tăng nhẹ theo quý nhưng tăng đến 66% so với năm trước. Nhà ở riêng lẻ ghi nhận tồn kho 10.290 sản phẩm, tăng gần 10% theo quý.
Đáng chú ý, trong bối cảnh hàng tồn kho tăng cao nhưng giá bán căn hộ chung cư vẫn tiếp tục leo thang. Tại Hà Nội, giá trung bình đạt 80 triệu đồng/m2, tăng 5,6% so với quý trước; TP.HCM có mức giá khoảng 89 triệu đồng/m2. Báo cáo từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy giá chung cư tại Hà Nội trung bình đạt 75,5 triệu đồng/m2, tăng đến 7,7% theo quý.
Nguyên nhân chủ yếu của đà tăng giá được cho là do các chủ đầu tư điều chỉnh giá bán tồn kho lên mức cao hơn. Đồng thời, chi phí đầu tư, giá đất tăng mạnh khiến giá căn hộ sơ cấp tiếp tục tăng bất chấp thanh khoản thị trường không rõ rệt.
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, nhận định nguồn cung căn hộ có tăng nhưng vẫn không đáp ứng đủ nhu cầu ở thực. Hầu hết dự án mới đều thuộc phân khúc cao cấp, chưa phù hợp với đại bộ phận người mua nhà. Các căn hộ giá mềm gần như vắng bóng trên thị trường trong khi nhu cầu thực vẫn rất lớn.
Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Savills Hà Nội, phân tích rằng sự thiếu hụt quỹ đất trung tâm, chi phí phát triển cao khiến các dự án mới tung ra thị trường phần lớn định vị ở phân khúc trung và cao cấp. Do đó, giá sơ cấp dù nguồn cung dồi dào vẫn tăng không ngừng.
Về cơ cấu người mua, bà Hằng cho biết nhóm mua ở thực vẫn hiện diện, tuy nhiên tỷ trọng nhà đầu tư hiện chiếm ưu thế, dẫn đến nhu cầu mua để ở thật sự bị thu hẹp.
Diễn biến nghịch lý của thị trường bất động sản hiện nay – tồn kho tăng mạnh cùng với giá bán leo thang – đang đặt ra những thách thức không nhỏ cho cả người mua lẫn nhà phát triển dự án. Để khơi thông thị trường, cần sự điều chỉnh cân đối cung – cầu và đa dạng hóa sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả của đại đa số người dân.
