Việc mua bán nhà đất không chỉ đòi hỏi vốn tài chính mà còn cần sự hiểu biết rõ ràng về pháp lý để tránh rơi vào những tranh chấp không mong muốn. Luật Đất đai 2024 và Luật Nhà ở 2023 đã quy định chi tiết các điều kiện cần thiết để mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất một cách hợp pháp.
5 điều kiện để chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp:
- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Tuy nhiên, theo Khoản 2 Điều 160 Luật Nhà ở 2023 có 5 trường hợp không bắt buộc phải có giấy chứng nhận như mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, nhà ở thừa kế, nhà trong quá trình phá sản…
- Đất không có tranh chấp hoặc đã được giải quyết dứt điểm bởi cơ quan có thẩm quyền.
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên hoặc áp dụng các biện pháp khẩn cấp tạm thời để thi hành án theo quy định.
- Đất đang còn trong thời hạn sử dụng hợp pháp.
- Không bị cấm chuyển quyền sử dụng theo quy định pháp luật hiện hành.
Những trường hợp công chứng mua bán nhưng không sang được tên:
Dù đã ký hợp đồng công chứng chuyển nhượng nhà đất, người mua vẫn có thể gặp phải nhiều rủi ro khiến không thể sang tên trên giấy chứng nhận:
1. Nhà đất xây dựng sai phép: Nhiều trường hợp người bán tự ý xây nhà trên đất nông nghiệp hoặc xây sai với giấy phép (vượt tầng, sai diện tích). Nếu nhà chưa được hoàn công, người mua không thể sở hữu tài sản gắn liền trên đất, chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Thậm chí, người mua có thể bị phạt hoặc cưỡng chế tháo dỡ nếu công trình vi phạm.
2. Có tranh chấp nhà đất: Sau khi công chứng, nếu xảy ra tranh chấp với bên thứ ba liên quan đến quyền thừa kế, ranh giới hoặc quyền sở hữu, việc sang tên sổ đỏ có thể bị tạm ngưng để giải quyết bằng tố tụng hoặc hòa giải.
3. Tài sản bị kê biên hoặc hạn chế chuyển nhượng: Nếu quyền sử dụng đất đang bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời hoặc bị kê biên để thi hành án, hệ thống quản lý sẽ từ chối tiếp nhận hồ sơ chuyển nhượng. Điều này có thể khiến người mua mất tiền, mất tài sản và phải khởi kiện để bảo vệ quyền lợi.
Cách phòng tránh và xử lý rủi ro trong giao dịch:
- Người mua nên kiểm tra kỹ pháp lý của nhà đất trước khi giao dịch: xác minh quy hoạch, hiện trạng xây dựng, nắm rõ tranh chấp hoặc kê biên nếu có.
- Nên tham khảo ý kiến luật sư hoặc người có chuyên môn. Có thể hỗ trợ xác minh tình trạng tài sản tại văn phòng đăng ký đất đai địa phương.
- Hợp đồng công chứng cần thỏa thuận rõ ràng trách nhiệm pháp lý nếu việc sang tên không được thực hiện, bao gồm cả điều khoản bồi thường thiệt hại do vi phạm.
- Nếu đã giao tiền mà không sang tên được vì lỗi từ bên bán, người mua có quyền khởi kiện hủy hợp đồng, đòi lại tiền và yêu cầu bồi thường.
Giao dịch bất động sản có thể diễn ra thuận lợi nếu các bên hiểu rõ pháp luật và có sự chuẩn bị kỹ lưỡng. Hãy luôn thận trọng để bảo vệ quyền lợi bản thân trong những thương vụ có giá trị lớn.
