Mặc dù có sự thay đổi về địa giới hành chính, thị trường căn hộ tại TP.HCM hiện vẫn chưa xuất hiện dấu hiệu giảm giá. Theo khảo sát từ báo Dân trí, nhiều dự án tại khu vực TP.Thủ Đức (trước đây là quận 2, quận 9 và Thủ Đức) vẫn giữ giá đã thiết lập từ năm ngoái.
Cụ thể, một dự án cao cấp tại phường An Khánh chuẩn bị mở bán giai đoạn 3 với mức giá dự kiến khoảng 200 triệu đồng/m² – giữ nguyên so với năm trước. Tại khu vực lân cận, một dự án khác được tái khởi động và đặt mức giá rò rỉ khoảng 130 triệu đồng/m². Trên trục Quốc lộ 13, phường Hiệp Bình Chánh (cũ), các căn hộ đang được chào bán mức tương tự.
Tại các vùng lân cận như Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu, giá căn hộ dao động từ 30 đến 60 triệu đồng/m² tùy vị trí và phân khúc. Theo báo cáo mới nhất của Savills Việt Nam, mức giá sơ cấp trung bình tại TP.HCM trong quý I/2024 là khoảng 90 triệu đồng/m², trong khi các tỉnh giáp ranh như Bình Dương chỉ đạt trung bình 40 triệu đồng/m².
Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Tiếp thị Nhà ở tại CBRE Việt Nam, cho biết giá căn hộ sơ cấp tại TP.HCM đã tăng trung bình 29% trong vòng một năm qua. Bình Dương và Đồng Nai cũng ghi nhận mức tăng từ 14% đến 15% nhờ hạ tầng phát triển và các dự án lớn như sân bay Long Thành. Riêng Long An ghi nhận mức tăng giá ngoạn mục 90%/năm.
Mặc dù mức giá trung bình toàn TP.HCM có thể giảm do ảnh hưởng của các khu vực vừa sáp nhập, nhưng bà Cao Thị Thanh Hương – Quản lý cấp cao Bộ phận Nghiên cứu Savills Việt Nam – nhấn mạnh rằng đây chỉ là hiệu ứng thống kê. Các yếu tố như nhu cầu ở thực, vị trí và hạ tầng địa phương vẫn là yếu tố chính chi phối giá bán từng dự án.
Điểm đáng chú ý là chi phí đất, thành phần lớn trong cơ cấu giá thành, hiện vẫn giữ nguyên. Khung giá đất nhà nước chưa có tiền lệ điều chỉnh giảm và đang trong quá trình rà soát sau sáp nhập, khiến giá thành không dễ để điều chỉnh. Do đó, tiềm năng giảm giá trong ngắn hạn là khó xảy ra.
Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, việc sáp nhập địa giới hành chính sẽ tạo cú hích lớn cho phát triển đô thị, đặc biệt là mở rộng quỹ đất và kỳ vọng vào quy hoạch đồng bộ. PGS.TS Trần Đình Thiên cũng kỳ vọng TPHCM sau sáp nhập sẽ thiết lập nền tảng phát triển bền vững nhờ quy hoạch, cơ sở hạ tầng và môi trường quản lý hiệu quả.
Dù vậy, đại diện Savills cho rằng trong vòng 2–3 năm tới, thị trường sẽ không có đột biến lớn về cơ cấu sản phẩm, giá vẫn phụ thuộc vào các yếu tố cơ bản như quy hoạch, pháp lý, chính sách đất đai và lãi suất. Lãi suất hiện được kỳ vọng giữ ở mức 7–8%, tạo điều kiện để người mua quay lại thị trường. Theo chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển, người mua cần vượt qua tâm lý e ngại vay vốn để có cơ hội sở hữu nhà ở ổn định hoặc kết hợp khai thác cho thuê.
Với nền tảng vĩ mô ổn định và nhu cầu thật tiếp tục tăng, thị trường căn hộ TP.HCM nhiều khả năng sẽ duy trì đà tăng giá trong thời gian tới, bất chấp kỳ vọng của một bộ phận nhà đầu tư về khả năng giảm giá sau sáp nhập.
