Trong suốt ba năm qua, bà Diệu Hương – cư dân phường An Khánh, TP.HCM – vẫn giữ mức giá cho thuê căn hộ 75m2 trong khu tái định cư cũ ở mức 8 triệu đồng/tháng. Khi đến thời điểm tái ký hợp đồng, bà kỳ vọng có thể nâng giá lên 9 triệu đồng/tháng nhưng chỉ đạt được thỏa thuận tăng nhẹ lên 8,5 triệu đồng/tháng cho kỳ hạn thuê hai năm tiếp theo.
Bà Hương chia sẻ: Giá nhà khu vực xung quanh tăng mạnh, nhưng giá thuê tăng chưa đến 10% sau hai năm là điều hiếm thấy. Hiện tại, lợi suất từ việc cho thuê chỉ vào khoảng 3,5%/năm, thậm chí thấp hơn lãi suất tiết kiệm ngân hàng.
Khảo sát tại TP.HCM cho thấy, giá thuê căn hộ tăng rất khiêm tốn thời gian qua. Ví dụ, căn hộ 2 phòng ngủ tại chung cư Him Lam Phú An (phường Phước Long A, quận 9 cũ) được cho thuê với mức giá khoảng 8-9 triệu đồng/tháng, tăng khoảng 10% trong một năm. Trong khi đó, căn hộ tương tự tại chung cư Bộ Công an (phường An Khánh) dao động từ 11-12 triệu đồng/tháng, chỉ tăng từ 500.000 đến 1 triệu đồng so với hai năm trước. Tại Thủ Thiêm Sky (phường Thảo Điền cũ), căn hộ 2 phòng ngủ hiện được chào thuê với giá 15-16 triệu đồng/tháng, tăng khoảng 1 triệu đồng so với trước đó.
Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, trong tháng 7 vừa qua, nhu cầu tìm kiếm các loại hình bất động sản cho thuê trên toàn quốc tăng từ 9% đến 21% so với tháng liền kề. Tuy nhiên, giá thuê trung bình từ quý I/2024 đến quý III/2025 vẫn gần như đi ngang, bất chấp sự quan tâm gia tăng.
Mặt khác, lợi suất cho thuê căn hộ tại TP.HCM hiện đang sụt giảm, theo thống kê 6 tháng đầu năm 2024. Cụ thể, tỷ suất lợi nhuận từ cho thuê chỉ đạt mức 2,8%, thấp hơn đáng kể so với mức 4-5% trước đại dịch Covid-19. Một số khu vực lân cận như Đồng Nai và Bình Dương vẫn giữ lợi suất tốt hơn, lần lượt đạt 4,4% và 4,1%.
Dù giá thuê tăng không đáng kể, giá bán căn hộ lại tăng mạnh, nhất là ở phân khúc cao cấp. Báo cáo của CBRE cho thấy, trong một năm qua, giá bán sơ cấp tại TP.HCM tăng trung bình 29% do quỹ đất ngày càng hạn chế và nhu cầu lớn. Trên thị trường thứ cấp, VFA Group ghi nhận mức tăng giá từ 25% đến 50% trong 3 năm gần đây, khiến cho lợi suất cho thuê căn hộ trung cấp chỉ đạt khoảng 3-3,5%, còn căn hộ cao cấp chỉ còn 1-2%, thấp hơn cả lãi suất ngân hàng hiện nay (khoảng 5%).
Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển dự đoán rằng từ cuối năm nay đến năm sau, giá bán căn hộ thứ cấp sẽ chỉ tăng từ 5-15% tùy vào vị trí và dự án. Trong khi đó, giá thuê căn hộ chỉ đi ngang hoặc nhích nhẹ khiến lợi suất đầu tư cho thuê tiếp tục giảm. Ông Hiển lý giải nguyên nhân là do thu nhập của người lao động không tăng đáng kể, khiến họ có xu hướng chọn thuê nhà với chi phí thấp thay vì gắn bó lâu dài với những căn hộ giá cao.
Hơn nữa, ảnh hưởng hậu Covid-19 cũng khiến thị trường nhà trọ, phòng cho thuê trong hẻm phát triển mạnh. Sự cạnh tranh ngày càng lớn từ các loại hình này càng làm tăng áp lực cho chủ căn hộ trong việc điều chỉnh giá thuê.
Mặc dù lợi suất cho thuê giảm, nhưng chuyên gia vẫn nhận định chủ căn hộ không hề lỗ. Nhờ giá trị bất động sản tăng mạnh, tổng lợi nhuận đầu tư (bao gồm lợi suất cho thuê và tăng giá) vẫn đạt khoảng 8-11%/năm ở nhóm căn hộ trung cấp tại các khu vực như quận 2 và quận 9 cũ (hiện là TP.Thủ Đức), vượt xa lãi suất tiết kiệm.
