Bộ Tài chính vừa công bố dự thảo Luật Thuế Thu nhập cá nhân (thay thế) với những đề xuất quan trọng về cách tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản. Mục tiêu chính của đề xuất này là nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ, "lướt sóng" gây sốt giá ảo trên thị trường, đồng thời tăng cường nguồn thu ngân sách và hướng đến một thị trường bất động sản minh bạch hơn.
Chi Tiết Đề Xuất Thuế Chuyển Nhượng Bất Động Sản Mới
Theo dự thảo, thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của cá nhân cư trú sẽ được xác định bằng cách lấy thu nhập tính thuế nhân với thuế suất 20% theo từng lần chuyển nhượng. Thu nhập tính thuế được tính bằng công thức: Giá bán trừ Giá mua và các chi phí hợp lý liên quan đến việc tạo ra thu nhập từ chuyển nhượng.
Điểm đáng chú ý là trong trường hợp cá nhân không xác định được giá mua và các chi phí liên quan, thuế thu nhập cá nhân sẽ được tính bằng giá bán nhân với một mức thuế suất lũy tiến dựa trên thời gian nắm giữ bất động sản. Cụ thể:
- Dưới 2 năm: Thuế suất 10%.
- Từ 2 năm đến dưới 5 năm: Thuế suất 6%.
- Từ 5 năm đến dưới 10 năm: Thuế suất 4%.
- Từ 10 năm trở lên và bất động sản có nguồn gốc từ thừa kế: Thuế suất 2%.
Thời gian nắm giữ bất động sản sẽ được tính từ khi cá nhân có quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản từ ngày Luật Thuế Thu nhập cá nhân (thay thế) có hiệu lực cho đến thời điểm chuyển nhượng.
Một góc khu đô thị mới đang phát triển, nơi tình trạng đầu cơ có thể diễn ra.
Góc Nhìn Chuyên Gia: Hạn Chế Đầu Cơ, Minh Bạch Hóa Thị Trường
Trao đổi với báo chí, ông Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), khẳng định việc đánh thuế theo thời gian nắm giữ là một phương pháp hợp lý và đã được nhiều quốc gia trên thế giới áp dụng. Ông Đính nhấn mạnh rằng tình trạng đầu cơ, "lướt sóng" tràn lan đã đẩy giá bất động sản tăng ảo, khiến người có nhu cầu thực khó tiếp cận nhà ở.
Theo ông Đính, nếu đề xuất thuế này được thông qua, hoạt động đầu cơ sẽ giảm mạnh, kéo theo thanh khoản thị trường giảm, buộc các chủ đầu tư phải điều chỉnh giá để bán hàng. Điều này sẽ tạo cơ hội tốt hơn cho những người mua để ở thực. Hơn nữa, việc đánh thuế cùng với sự quản lý của sàn giao dịch bất động sản do Nhà nước điều hành sẽ góp phần tạo ra một thị trường minh bạch và ổn định hơn.
Nhiều căn nhà thấp tầng tại các khu đô thị bị bỏ không, minh chứng cho tình trạng đầu cơ.
Tác Động Đến Thị Trường Bất Động Sản Và Tâm Lý Nhà Đầu Tư
Ông Đinh Minh Tuấn, một chuyên gia bất động sản, nhận định rằng mức thuế cao nhất 10% đối với bất động sản nắm giữ dưới 2 năm là rất đáng kể, gấp 5 lần so với quy định hiện hành. Mục tiêu rõ ràng là nhằm hạn chế đầu cơ, khuyến khích nhà đầu tư nắm giữ tài sản dài hạn và tăng nguồn thu ngân sách.
Ông Tuấn chỉ ra một thực tế thú vị: Mặc dù người Việt rất thích đầu tư vào bất động sản, nhưng thời gian nắm giữ lại có xu hướng ngắn. Một khảo sát gần đây của Batdongsan.com.vn với hơn 1.000 người tìm kiếm bất động sản cho thấy, 59% mua với mục đích đầu tư thay vì để ở, và một tỷ lệ lớn chủ sở hữu có ý định bán trong vòng một năm tới. Điều này phản ánh tâm lý "bán khi được giá" và linh hoạt dịch chuyển dòng vốn.
Mức thuế mới, cao gấp 2 đến 5 lần so với hiện hành, sẽ tác động trực diện vào các nhà đầu tư ngắn hạn và "lướt sóng" – những đối tượng đang chiếm tỷ trọng lớn trong lực cầu thị trường. Đây được xem là một động thái "thưởng cho người giữ, phạt người bán nhanh". Tuy nhiên, ông Tuấn cũng bày tỏ lo ngại về tính kịp thời và tác động lan tỏa của chính sách này trong bối cảnh thị trường chưa kịp hồi phục.
Phân Khúc Nào Chịu Ảnh Hưởng Đầu Tiên?
Theo ông Tuấn, các phân khúc đất nền và căn hộ cao cấp sẽ là những đối tượng chịu ảnh hưởng đầu tiên. Đây là những sản phẩm mà nhà đầu tư thường "lướt sóng" trong vòng 6-18 tháng để tối đa hóa lợi nhuận. Với mức thuế 10%, biên lợi nhuận sẽ bị bào mòn đáng kể, làm giảm sức hấp dẫn đầu tư. Nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ có thể bị loại khỏi cuộc chơi, dẫn đến thanh khoản thị trường sụt giảm.
Nhìn chung, việc tăng thuế bất động sản có thể hoạt động như một "cú phanh gấp" đối với thị trường thứ cấp, đặc biệt tại các khu vực đang có hoạt động mua bán nhộn nhịp. Điều này sẽ thử thách khả năng thích nghi của thị trường và các nhà đầu tư trong thời gian tới.
