Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ) luôn là giấy tờ pháp lý quan trọng trong các giao dịch bất động sản. Tuy nhiên, theo Luật Nhà ở 2023, có một số trường hợp giao dịch nhà ở không bắt buộc phải có sổ đỏ.
Cụ thể, Khoản 2 Điều 160 Luật Nhà ở 2023 nêu rõ 5 trường hợp không cần có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở trong giao dịch:
- 1. Giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai: Bao gồm mua bán, thuê mua, thế chấp nhà ở đang xây dựng hoặc mua bán nhà ở khi tổ chức bị giải thể hoặc phá sản.
- 2. Tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết: Các tổ chức thực hiện chương trình hỗ trợ nhà ở có thể tặng cho mà không yêu cầu phải có sổ đỏ.
- 3. Giao dịch nhà ở thuộc các dự án đặc biệt: Gồm nhà ở xã hội, nhà phục vụ tái định cư không thuộc tài sản công, nhà thuộc tài sản công do chủ đầu tư dự án xây dựng và quản lý.
- 4. Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở: Các hành vi này không cần đến sổ đỏ để thực hiện giao dịch.
- 5. Nhận thừa kế nhà ở: Người nhận thừa kế có thể tiếp nhận quyền sử dụng mà không cần có giấy chứng nhận tại thời điểm giao dịch.
Chính phủ quy định chi tiết các loại giấy tờ cần có để chứng minh điều kiện pháp lý của nhà ở tham gia vào các giao dịch nêu trên.
Điều 161 Luật Nhà ở 2023 cũng quy định điều kiện của các bên tham gia giao dịch. Cụ thể:
- Đối với bên chuyển nhượng nhà ở: (bên bán, cho thuê, cho mượn, tặng cho…) cần đáp ứng điều kiện về pháp nhân theo quy định của pháp luật dân sự.
- Đối với bên nhận giao dịch: (người mua, thuê, nhận tặng cho, thừa kế…) là cá nhân cần tuân thủ hai yêu cầu theo pháp luật dân sự.
Trường hợp cá nhân trong nước, không bắt buộc phải có đăng ký cư trú tại nơi có nhà ở được giao dịch. Đối với người nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, không yêu cầu đăng ký cư trú tại nơi có nhà ở, nhưng người Việt định cư nước ngoài còn phải tuân thủ quy định về sở hữu nhà ở theo Luật Đất đai.
Khoản 2 Điều 165 Luật Nhà ở 2023 cũng nêu rõ các nội dung bắt buộc trong giao dịch:
- Ghi rõ thời hạn sở hữu: Giấy tờ phải thể hiện thời gian bên mua được sở hữu nhà và các quyền, nghĩa vụ tương ứng.
- Thỏa thuận quyền chuyển nhượng: Nếu bên mua được phép bán hoặc tặng, thì bên nhận thừa kế/nhận góp vốn chỉ được sở hữu trong thời hạn sở hữu còn lại.
- Bàn giao nhà ở: Quy định trách nhiệm của các bên khi chấm dứt thời hạn sở hữu nhà ở.
- Xử lý giấy chứng nhận: Cách thức cập nhật thông tin và trách nhiệm thực hiện thủ tục đăng ký.
Trong trường hợp hợp đồng có thỏa thuận về thời hạn sở hữu, cơ quan cấp sổ đỏ phải ghi rõ nội dung này trên giấy chứng nhận.
